Bitcoin房貸：一個6.6萬億美元的新藍海
作者：BUBBLE
在5月27日，CantorFitzgerald啟動了其針對機構客戶的20億美元Bitcoin抵押貸款計劃，首批交易對象包括加密公司FalconXLtd.和MapleFinance。作為美國國債的官方承銷商之一，這家華爾街百年老牌機構的入局，被視為一項極具象征意義的突破。
Bitcoin，正在從一種存量資產，轉變?yōu)榭梢杂绊懶刨J體系的金融工具。
而僅僅一個月后，美國聯(lián)邦住房金融局（FHFA）局長比爾·普爾特（BillPulte）又拋出重磅信號。他已要求房利美（FannieMae）和房地美（FreddieMac）兩家美國住房信貸支柱企業(yè)，研究將Bitcoin等Crypto納入抵押貸款評估體系的可行性。這一表態(tài)引發(fā)市場劇烈反應，24小時內Bitcoin價格上漲近2.87%，重新突破108,000美元。
正如Coinbase廣告片中提出的靈魂拷問：「在2012年你需要3萬枚Bitcoin購買一棟房子，而現在你只需要5枚。如果房價在Bitcoin計價中一直降價，那為什么在美元計價中卻一直上漲呢？」，這次的Bitcoin房貸會對美元體系造成什么影響呢？
當然，風險不容忽視。如前SEC官員CoreyFrayer所警告，一旦將不穩(wěn)定的加密資產引入FHA提供擔保的1.3萬億美元抵押貸款體系，其任何一次市值脫錨事件都可能帶來系統(tǒng)性沖擊。而法律學者HilaryAllen更直言，將最脆弱群體作為試驗田強行推進技術變革，是極其危險的。
美國房地產經紀公司Redfin的首席經濟學家DarylFairweather表示「由于時間充裕，又缺乏令人興奮的消費方式，疫情期間許多人開始交易Crypto。其中一些投資化為泡影，但同時也使一部分人獲得大量財富，或至少獲得了足以支付房屋首付的水平。」
Security.org2025Crypto消費者報告，大約28%的美國成年人（約6500萬人）持有Crypto，其中GenZ以及千禧一代占比則奇高，皆有超過半數的人持有或曾經持有加密資產。而由于千禧一代和Z世代在美國房地產市場中占據的份額越來越大，加密資產作為一種購房支付方式也可能日益流行。
而RedFin在2021年曾做過一次科普調查，他們委托研究技術公司Lucid隨機采取了1500位首次購房者的樣本，其中「您是如何積累首付資金的？」這一問題的回答，最常見的是「用工資」（52%），而不太常見的「家人的現金捐贈」（12%）和「提前從退休基金中支取資金」（10%），值得注意的是「賣Crypto買房」的人群從2019年到2021年逐漸上升在2021年末達到了近12%。而4年過去了，隨著Crypto的普及，這個比例可能又進一步的提升了。
首先，在信貸風險管理層面，Bitcoin等加密資產的抵押貸款有望為GSE減輕「最后貸款人」角色的壓力。長期以來，房利美與房地美承擔著為大量非傳統(tǒng)借款人提供融資保障的政策職責，包括缺乏足夠信用記錄或收入文件的群體。而開放Bitcoin抵押貸款，將使這類「信用不可見」但「資產可見」的加密原生投資者有機會通過新機制進入房貸市場，從而緩解GSE在維持住房普惠性方面的獨有負擔。Bitcoin作為一種去中心化、可驗證、全球流動性強的資產，其抵押能力的制度化，等同于構建了一個「制度之外」的替代貸款池，為私有化后GSE的資產池留下更多結構優(yōu)化的空間。
在資本結構方面，Bitcoin抵押貸款機制還可能通過加密原生的資產證券化路徑，為GSE私有化進程提供融資支持。當前GSE最大的阻礙之一是監(jiān)管資本缺口高達1800億美元，僅靠留存收益預計需要七年以上才能填補。若Bitcoin抵押貸款能夠形成規(guī)模化、可評級、可打包的抵押貸款支持證券（Crypto-MBS），不僅有望吸引新型的資本投資者，也可作為GSE資產支持證券的潛在「市場外補充物」。這類資產的存在，意味著GSE不必完全依賴國會資金或納稅人融資便可逐步實現資本獨立，進而降低政府退出過程中的系統(tǒng)性摩擦。
與此同時，這一機制也在倒逼住房金融監(jiān)管模型的更新。傳統(tǒng)的GSE評估體系基于收入證明、債務收入比和F*I*C*O信用評分等現金流模型，而加密資產抵押貸款的廣泛使用則強調資產能力、鏈上歷史和加密錢包凈值的評估標準。這種從「收入導向」到「資產導向」的風控邏輯轉變，不僅有助于GSE在私有化后建立更靈活、市場化的信貸評估模型，也為后續(xù)新型抵押資產的整合奠定制度基礎。如果監(jiān)管機構能夠容納加密資產進入評估模型，那么GSE未來將有機會拓展業(yè)務邊界，參與更廣泛的金融資產承保，從而增強其市場化競爭能力。
更重要的是，在政治層面，Bitcoin抵押貸款的推廣有助于構建一種「技術替代論」的話語空間，為特朗普政府推進GSE私有化創(chuàng)造輿論緩沖。私有化歷來面臨來自民主黨、住房權益組織及部分州政府的強烈阻力，他們擔心去政府化將損害中低收入家庭的融資可獲得性。而加密資產抵押機制的合法化則提供了另一個政策選項：即在政府退出直接擔保的同時，市場可以通過技術、資產和風險共擔機制提供替代性的融資支持。這一邏輯不僅有助于平衡輿論，還為政策制定者在削減政府負債與保持住房金融穩(wěn)定之間提供了更靈活的談判籌碼。
因此，盡管Bitcoin貸款機制本身并不構成GSE私有化的直接工具，但它的制度化建設無疑正在為私有化進程提供一個關鍵的「金融緩沖帶」。它拓展了住房金融市場的抵押資產結構，釋放了GSE的政策責任空間，提供了資本替代通道，并強化了市場對金融去中心化改革的接受意愿。在一個追求「更小政府」和「更強市場」的新政治周期中，加密資產的信貸功能正逐漸成為推動結構性住房金融改革的重要組成部分。
《大而美法案》
如果BillPulte的喊話是在利好Bitcoin房貸業(yè)務，那《大美麗法案》的正式簽署生效則是「美國房地產行業(yè)」的一輪政策利好強心針。其中最為核心的一項，是將原先《減稅與就業(yè)法案》中設置的20%QBI（QualifiedBusinessIncome，合格商業(yè)收入）扣除比例將永久化上調至23%，這一調整直接惠及大量通過有限合伙企業(yè)、S-corp結構或REITs進行房地產投資的個人與法人，其有效邊際稅率將降至28.49%左右。
對于資產負債表上以租金收入為核心的地產企業(yè)而言，稅后現金流將顯著改善，資本結構進一步優(yōu)化。而這項改革也間接降低了以Bitcoin等資產持有主體通過設立實體購置房產的準入成本，為「鏈上資產-鏈下不動產」之間的橋接提供了更穩(wěn)固的合規(guī)框架。
與此同時，《大美麗法案》恢復并延長了100%額外折舊機制，并將Section179的即時扣除上限提升至250萬美元，使房地產項目的前期資本開支得以更快速地計入稅前扣減。這不僅鼓勵新建物業(yè)、倉儲設施與生產性資產的集中投入，也為房產開發(fā)商在利率不確定性加劇的背景下，構建出更穩(wěn)健的現金流曲線。對于試圖通過DAO、LLC或SPV模式使用Bitcoin資產杠桿化購入房產的投資者或RWA項目方而言，折舊政策的恢復有效對沖了租賃回報滯后與資產變現周期長的問題，有利于將BTC等數字資產在房產項目中轉化為更具流動性的底層收益權。
Bitcoin+房地產，似乎特朗普在下一步大棋。自由市場「搶灘登陸」的項目有哪些？放貸機構
MiloCredit
MiloCredit是位于美國佛羅里達州的金融科技公司，自2022年起推出美國首批以Crypto為抵押的住房貸款產品。其業(yè)務模式允許用戶以Bitcoin、Ethereum或USDC等數字資產作為抵押，無需現金首付，即可獲得房產價值最高100%的貸款額度。這種貸款結構不會觸發(fā)資本利得稅，也不設強制平倉機制，使借款人在保留加密資產上漲潛力的同時獲得購房資金支持。
Milo提供的貸款最高可達500萬美元，期限最長30年，當前年利率大致在9–10%區(qū)間，且不收取提前還款的罰金。抵押資產的安全由第三方托管機構如Coinbase、Gemini和BitGo管理。截至2025年初，Milo已累計發(fā)放超過6,500萬美元的加密抵押住房貸款。
值得注意的是，之前這類貸款通常不符合美國聯(lián)邦住房抵押貸款標準，無法被打包出售給房利美或房地美，因此資金成本較高，利率也相應偏高，而如果法案通過后，該體系有望進一步降低利率。此外，由于加密資產價格波動劇烈，Milo仍采用一定程度的超額抵押的方式保障貸款安全性。
Ledn
Ledn總部位于加拿大，以其「Bitcoin支持貸款」（Bitcoin-BackedLoans）而聞名，成為全球首批探索鏈上資產借貸結構化產品的加密原生平臺之一。Ledn的核心產品允許用戶以Bitcoin作為抵押，獲取法幣（如美元或USDC）貸款，LTV通常為50%，資金即時到賬，最短貸款周期可按周計息。與Milo不同的是，Ledn并不直接與房地產交易掛鉤，而是作為一種短期流動性解決方案，滿足用戶在不出售Bitcoin的前提下獲得現金的需求。此外，Ledn也提供Bitcoin和USDC的儲蓄賬戶及復利服務。該平臺強調安全合規(guī)，抵押資產均托管在第三方機構中，并經過定期審計，尤其在加拿大和拉丁美洲市場具有一定的影響力。
MoonMortgage
MoonMortgage是一家面向加密原生用戶的貸款平臺，專注于為Web3創(chuàng)業(yè)者、DAO成員、以及沒有傳統(tǒng)信用記錄的加密投資者提供「抵押Bitcoin買房」的服務。MoonMortgage的旗艦產品允許用戶用BTC或ETH作為抵押品申請傳統(tǒng)結構的房屋貸款，而房產則作為二次抵押，解決了借款人資產與收入不對稱的問題。該平臺通過與美國合規(guī)貸款方和托管機構合作，為用戶提供與傳統(tǒng)房貸一樣的利率結構與還款機制，同時通過自研評估模型替代F*I*C*O信用分，專注于評估用戶的鏈上資產歷史與風險承受能力。MoonMortgage的定位更加垂直化，服務于crypto-nativebuyers，強調「無需賣幣也能上車」的理念，是美國市場中為數不多公開面向鏈上身份人群的房貸項目之一。
People‘sReserve
People』sReserve是由CJKKonstantinos創(chuàng)建的加密金融基礎設施項目，致力于打造以Bitcoin為核心的房貸與信用體系。該項目正在開發(fā)多種「Bitcoin驅動」的金融產品，包括自償還式抵押貸款（SelfRepayingMortgage）和以房屋凈值換取Bitcoin流動性的借貸工具（HEBLOC，即HomeEquityBitcoinLineofCredit）。People』sReserve的核心設計理念是，在保障用戶Bitcoin所有權的前提下，釋放其經濟價值。這些產品不會將抵押的Bitcoin用于再質押（即不rehypothecate），并采用多重簽名托管機制，以避免用戶資產被中心化機構控制。同時，People』sReserve希望其貸款利率能與傳統(tǒng)住房貸款相當，從而提升加密金融的主流可接受度。目前該平臺仍處于產品開發(fā)階段，尚未正式上線，但已開放官網通知訂閱渠道，預計將于7月4日推出首批測試服務。基礎設施
BeelineTitle
BeelineTitle并不是加密貸款提供方，而是致力于為加密抵押貸款搭建產權登記與數字托管基礎設施的Blockchain服務公司。該機構專注于將房產登記流程數字化，并與加密資產托管機制結合，從而實現全鏈上、無紙化的房屋權屬登記與債權管理。據AInvest報道，BeelineTitle將于2025年8月正式上線其全國性服務平臺，屆時將協(xié)助完成首批以Bitcoin為抵押的房地產貸款交易。Beeline的出現意味著加密資產和不動產之間的連接正在逐步標準化和合規(guī)化，為未來大規(guī)模落地打下制度與技術基礎。
在基礎設施上微策略也做了相應的貢獻，他們開發(fā)了一套BTC信用模型，Pulte直接在社交媒體X上表達了對其的興趣。Bitcoin能改變「老規(guī)則」嗎？
從華爾街的百年券商到聯(lián)邦住房金融監(jiān)管機構，從特朗普的公開發(fā)聲到房地產行業(yè)的資本結構重塑，以Bitcoin為支點的金融秩序正在自上而下滲透，Bitcoin的身份從「數字現金」到「電子黃金」到現在即將成為「信用媒介」，為傳統(tǒng)金融提供了一種新的資本組織方式。而這「去中心化資產+聯(lián)邦級信貸工具」的架構，沖擊著抵押貸款的最深處設計邏輯。
未來，當房利美、房地美真正接納Bitcoin成為其承保模型的一部分時，或許一個新的金融范式與生態(tài)即將誕生，Bitcoin所代表的不再只是財富儲藏，更是一個可以撬動住房、稅收、信貸乃至國家治理的新杠桿。
而Bitcoin房貸的制度化也許會成為特朗普「大而美」時代下，最具象征性的「工具」。